Perdebatan mengenai apakah sebuah yayasan asing (badan hukum non-profit dari luar Indonesia) dapat membeli gedung atau properti di Indonesia terus menjadi pertanyaan hukum yang menarik. Bagi investor asing, lembaga donor internasional, atau entitas nirlaba yang ingin memiliki bangunan sendiri di Indonesia, pemahaman terhadap regulasi properti, aturan yayasan, dan pembatasan kepemilikan asing sangat krusial.

Latar Belakang Hukum Yayasan dan Kepemilikan Properti

Yayasan adalah badan hukum yang didirikan untuk tujuan sosial, keagamaan, atau kemanusiaan, yang tidak berorientasi keuntungan. Dalam undang-undang Indonesia — khususnya UU Yayasan (UU No. 16 Tahun 2001 jo. UU No. 28 Tahun 2004) dan Peraturan Pemerintah pelengkap (PP 63/2008 dan PP 2/2013) — diatur mekanisme pendirian, struktur organ, serta aturan bagi yayasan yang melibatkan orang asing. (Referensi pembahasan yayasan asing dalam regulasi)

Meski undang-undang yayasan mengizinkan keikutsertaan orang asing dalam pendirian yayasan (baik sebagai pendiri atau bersama WNI), terdapat ketentuan khusus yang membedakan apabila yayasan tersebut melibatkan modal asing atau pihak asing.

Regulasi Properti oleh Pihak Asing di Indonesia

Di bidang properti, Indonesia menerapkan pembatasan ketat terhadap kepemilikan tanah atau hak atas tanah oleh orang asing atau badan asing. Aturan pokok pertanahan (seperti UU Pokok Agraria) membatasi kepemilikan hak milik tanah hanya untuk warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. Orang asing umumnya hanya memperoleh hak pakai, hak guna bangunan (HGB) atau hak milik atas satuan rumah susun (apartemen) dalam kondisi tertentu.

Dengan demikian, kemampuan yayasan asing (bukan hanya pendirian yayasan, tetapi juga investasi properti) sangat tergantung pada konteks jenis hak atas tanah, jenis bangunan, serta struktur kepemilikan badan hukumnya.

Bisakah Yayasan Asing Membeli Gedung? Apa Katanya Regulasi?

Konsep “membeli gedung” bisa diartikan sebagai memperoleh hak atas bangunan dan lahan di bawahnya. Jika lahan dan bangunan itu satu paket, maka tantangannya adalah kepemilikan atas tanah (hak atas tanah). Berdasarkan regulasi pertanahan, kepemilikan hak milik atas tanah tidak diperkenankan untuk orang asing atau badan hukum asing. Oleh karena itu, dalam banyak kasus, yayasan asing yang ingin memiliki gedung di Indonesia harus menggunakan hak atas tanah yang bisa diperoleh oleh pihak asing (seperti hak pakai atau hak guna Bangunan) atau menjalin kemitraan dengan badan hukum lokal.

Di sisi yayasan itu sendiri, peraturan bahwa yayasan yang didirikan atau melibatkan orang asing harus memenuhi syarat modal awal tertentu — misalnya nilai kekayaan awal yang berasal dari yayasan asing minimal Rp 100.000.000 — serta keharusan bahwa salah satu pengurus yayasan adalah WNI. (Aturan ini diatur dalam PP 63/2008)

Keterbatasan Kepemilikan Tanah oleh Yayasan Asing

• Yayasan asing tidak bisa menempatkan tanah atas nama yayasan sebagai hak milik — karena hak milik hanya bisa dimiliki oleh WNI atau badan hukum Indonesia.
• Yayasan asing dapat memegang hak pakai atau hak guna bangunan atas properti tertentu, namun lama masa hak dan persyaratan administratif bisa menjadi hambatan.
• Struktur badan hukum lokal (mendirikan yayasan lokal melalui mitra lokal atau joint venture) bisa menjadi solusi agar kepemilikan properti lebih leluasa dalam aspek hukum pertanahan.

Strategi Legal untuk Yayasan Asing yang Ingin Memiliki Gedung

Bila yayasan asing berniat memiliki gedung di Indonesia, maka beberapa strategi legal yang bisa dipertimbangkan antara lain:

1. Mendirikan yayasan bersama (kolaborasi dengan WNI atau badan hukum Indonesia)
   Bentuk partnership atau joint structure di mana yayasan lokal berperan sebagai pemegang hak atas tanah, sementara yayasan asing bisa memanfaatkan bangunan melalui kontrak sewa atau pengelolaan.
2. Memanfaatkan hak sewa (leasing) atau hak penggunaan jangka panjang
   Alih-alih membeli tanah, yayasan asing bisa mengontrak penggunaan gedung dalam jangka panjang, sambil tetap mematuhi batas waktu dan regulasi pertanahan.
3. Pendirian perusahaan lokal (PT) yang menjadi pemilik properti
   Yayasan asing (atau donatur) dapat mendirikan entitas bisnis seperti PT (termasuk PMA jika memenuhi persyaratan), yang kemudian membeli gedung atas nama perusahaan tersebut. Namun, fungsi dan tujuan sosial yayasan harus jelas dipisahkan dari aktivitas komersial jika ada.
4. Pemisahan aset (pengaturan lisensi, pengelolaan, dan pemanfaatan bangunan)
   Walaupun kepemilikan tanah dibatasi, yayasan asing tetap bisa memiliki hak atas bangunan melalui kontrak lisensi, sewa, atau perjanjian pengelolaan jangka panjang dengan pemilik tanah lokal.

Risiko dan Hal yang Harus Diperhatikan

Dalam pelaksanaan strategi di atas, terdapat beberapa risiko hukum dan praktis yang harus diperhatikan:

• Kepastian jangka waktu hak (apakah sewa atau hak pakai / HGB) dan kondisi perpanjangan.
• Klausul perlindungan investasi asing, termasuk potensi perubahan regulasi yang mempengaruhi status hak properti asing.
• Pengawasan dan audit untuk memastikan bahwa penggunaan properti sesuai dengan tujuan yayasan (non-profit). Jika bangunan digunakan untuk tujuan komersial tanpa dasar yang jelas, dapat memicu keberatan hukum.
• Tata kelola yang transparan antara yayasan asing dan pengurus lokal (WNI) agar tidak terjadi benturan kepentingan atau ketidakpatuhan terhadap syarat pengurus WNI dalam yayasan asing. (Ketentuan bahwa setidaknya satu pengurus yayasan harus warga negara) :contentReference[oaicite:3]{index=3}
• Kepatuhan terhadap peraturan perpajakan, izin bangunan, IMB, dan regulasi daerah setempat.

Kesimpulan

Meskipun regulasi di Indonesia membatasi kepemilikan tanah oleh pihak asing, secara hukum, yayasan asing tetap memiliki peluang untuk memiliki atau mengelola gedung di Indonesia melalui pendekatan strategis seperti penggunaan hak atas tanah yang diizinkan, kerjasama dengan badan hukum lokal, ataupun struktur perusahaan lokal yang menjadi pemilik properti.

Bagi yayasan atau lembaga asing yang ingin berekspansi di Indonesia, sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan firma hukum yang memahami regulasi properti dan yayasan, agar langkah investasi berjalan aman dari risiko regulasi dan kepatuhan. Jhon LB Firm siap membantu Anda merancang struktur legal yang paling sesuai serta mendampingi proses perizinan dan akuisisi properti di Indonesia.